Kinnisvara on vara, millele mõnikord omistatakse lausa müstilisi omadusi – “kinnisvara hind ei saa langeda” jmt. Kindlasti ei ole kinnisvara imeinvesteering, see võib äparduda nagu ka kõik muud investeeringud. Mis üldse on kinnisvara investeerimise mõttes? Kahtlemata on seda Tallinna või Londoni kesklinna väljaüürimise või edasimüümise eesmärgil ostetud korter, aga mitte ainult. Kõige üldistatumalt öeldes on kinnisvarainvesteering otsene või kaudne osalus rahavoogudes, mida annab kinnisvara omamine, arendamine või opereerimine ja/või nende rahavoogude tulevases müügiväärtuses.
Kinnisvarast saadava tulu võib jaotada kapitalituluks ja tegevustuluks. Kapitalitulu on kinnisvara väärtuse muutust ajas ja seda võib teisiti väjendada kui müügi ja ostuhinna vahet. Kuni müügitehinguni on see kapitalitulu teoreetiline. Tegevustulu on kinnisvara üürist või rendist saadav tulu. See on tasu mida üürnikud maksavad ruumide kasutamise eest omanikule või investorile. Tegevustulu leitakse, kui kogutulust arvestatakse maha tegevuskulud (halduskulud).
Kinnisvarast saadavat rendi ja üüritulu on sobilik võrrelda dividendituluga aktsiatelt ja samuti ka võlakirjadega. Kinnisvarainvesteeringud pakuvad suhteliselt stabiilse tulu – kui dividendide suurus kõigub koos ettevõtte majandustulemustega ja võib võrduda nulliga, siis teatud hulka elamis-, äri-, tootmis- ja kaubanduspinda vajatakse majanduses igal juhul ka kitsal ajal.
Kinnisvara ühisrahastus
Investeerides kinnisvarasse ühisrahastuse kaudu tuleks investoril viia ennast kurssi tehingu tegeliku struktuuriga. Peaks aru saama kuidas toimub tehingu majandamine, kelle omandis on investeerimisobjekt ja kuidas tehakse otsuseid, mis on seotud investeeringuga. Mis puudutab juhtimisotsuseid, siis ühisrahastuse puhul on väikese osalusega väikeinvestoril või laenupõhisel investoril ei ole hiljem võimalik mõjutada investeerimisobjekti käekäiku. Siinkohal on oluline selgitada välja, kes on investeerimisobjekti vedavad ja otsuseid tegevad inimesed, kui usaldusväärsed ja piisavate kogemustega nad on. Samuti tuleks olla valvas likviidsuse suhtes, sest investeering võib jääda pikaks ajaks investeerimisobjekti kinni.
Ühisrahastusplatvormide põhiidee tugineb sellele, et vajalik rahastus kogutakse kokku väikeste summade kaupa, see on olnud siiani suurimaks takistuseks investeerimisel kinnisvarasse. Investeerides kinnisvarasse ühisrahastuse kaudu peab investor mõistma nii tehingu struktuuri kui ka kaasnevaid riske. Kindlasti annab ühisrahastamise finantsinstrument paljudele investoritele võimaluse mitmekesistada oma investeeringute portfelli ja proovida investeerimist kinnisvarasse. Kokkuvõtteks võib öelda, et investorid saavad võimaluse investeerida eelnevalt suurt alginvesteeringut ja suhteid kinnisvaraarendajatega nõudnud varaklassi. Samuti võimalus hajutada riske, investeerides mitmesse investeerimisobjekti.
Kinnisvara ühisrahastusplatvormid
- EstateGuru (Populaarne!)
- Crowdestate
- BitOfProperty
- Bulkestate
- Rendity
Kliki nimel ja loe lähemalt, mis platvormiga täpsemalt on tegu. Millised on projektid, miinimum investeeringu summad ja tootlused.
Kinnisvarainvesteeringu plussid
Inflatsioonikindlus. Kuna kinnisvara saab kasutada sõltumata riigikorrast ja käibel olevast rahast, siis säilib kinnisvara reaalväärtus pöördeliste sündmuste keerises hästi, paremini kui näiteks aktsiatel. Samal ajal ei saa unustada, et kinnisvaraturul tekivad vahel mullid ning turu tipus ostetud vara väärtus võib isegi mitmeid kordi langeda, täpselt nagu aktsiatelgi.
Suhteliselt stabiilne tulu. Kui dividendide suurus kõigub koos ettevõtte majandustulemustega ja võib võrduda nulliga, siis teatud hulka elamis-, äri-, tootmis- ja kaubanduspinda vajatakse majanduses igal juhul ka kitsal ajal. Jooksva tulu allikana on kinnisvara seega võrreldav võlakirjadega, eriti siis, kui elamud või hooned on pikaajaliste lepingute alusel välja üüritud.
Nõrk seos teiste varaklassidega. Tavaliselt jääb kinnisvaratsükkel üldisest majandustsüklist maha, mis tähendab, et kinnisvarahinnad ja üüritulud ei liigu samas rütmis väärtpaberiturgudega – kinnisvaraturul toimuvad langused ja tõusud viitajaga (kui aktsiaturg kukub, võib kinnisvaraturg veel mõnda aega tõusta). Seetõttu saab kinnisvara kasutada riski hajutamiseks ja investeerimisportfelli väärtuse kõikumiste tasandamiseks.
Kinnisvarainvesteeringute miinused
Vähene likviidsus. Kuna tavaliselt on iga kinnisvaraobjekt unikaalne, siis kulub sellega tehtavate tehingute vormistamiseks paratamatult pisut rohkem aega kui kauplemiseks aktsiate, mille omadused-tingimused on suhteliselt standardsed. Kinnisvaraturu tõusu ajal ei teki probleemi ka ostjate leidmisega. Ent stagneeruva või langeva kinnisvaraturu korral võib vabalt juhtuda, et kinnisvarale ei leita ostjat isegi madala hinnaga.
Amortiseerumine ja hoolduskulud. Erinevalt väärtpaberitest puudutab investorit kinnisvara puhul otseselt investeeringu füüsiline ja moraalne vananemine. Kinnisvara nõuab investorilt kulutusi igal juhul ka siis, kui vara midagi sisse ei too. Hoolduskulude kompenseerimiseks peaks kinnisvarainvesteeringu tootlus olema aastas u 1–2%.
Otsene kinnisvara omamine ei ole ainus kinnisvarasse investeerimise võimalus. Õieti on otsene omamine koguni halb variant – seotud suurte kuludega ja riski hajutamise raskusega. Tõenäoliselt ei suuda enamik üksikinvestoreid soetada suurt hulka erinevaid kinnisvaraobjekte, vaid ühe või heal juhul kaks-kolm. Sobivamat võimalust kinnisvarasse investeerida pakuvad seepärast kinnisvarafirmade aktsiad või kinnisvarasse investeerivate investeerimisfondide osakud.
Kinnisvarainvesteering on tavapäraselt kapitalimahukas ja tihtilugu see ei võimalda hajutada riske mitme investeerimisobjekti vahel. Selle probleemi lahendamiseks on loodud investeerimisfondid, mis võimaldavad investoril investeerida väikeste summade kaupa. Kinnisvara laenupõhise ühisrahastamise peaks tagama investeeringu suurema läbipaistvuse tänu pakutavate investeerimisobjektide, tehingu tingimuste ja lisateabe kättesaadavusele ning asjakohasusele. See võimaldab investoril valida sobivad investeerimisobjektid investeerimiseks. Laenupõhiselt ühisrahastatud kinnisvara tänu väiksele alginvesteeringule võimaldab investoril investeerida mitmesse kinnisvaraobjekti, võimaldades seeläbi hajutada riske mitme investeerimisobjekti vahel.
Kinnisvara investeeringute riskid
Kinnisvara investeeringud omavad alati teatud riske, isegi millega arvestades võib ikkagi tekkida muutuseid rahavoo prognoosides, näiteks vakantsuse suurenedes, üürimäära alanedes või halduskulude suurenedes. Kuigi teatud suhtarve kasutades võib saada positiivseid näitajaid, ei ole need kaugeltki piisavad tegemaks adekvaatset investeerimisotsust.
Hüpoteek
Hüpoteek (mortage) on pikaajaline kinnisvaraga tagatud laen. Laenude saamiseks on vaja laenuandjal mingisugust tagatist. Väikeste laenude puhul võib aidata käendusest või palgast kuid suuremad laenud vajavad tagatiseks mingit vara, näiteks autot, maja või maad. Hüpoteek ongi kinnisvara peale võetud tagatis.
Hüpoteeklaen
Hüpoteeklaen – krediit, mille tagatiseks on laenuvõtja kinnisvara ja mille juures on eriliselt rõhutatud laenutingimused, tagasimaksmise viisid, likviidsus, hüpoteegi väljaostmise õigus ning taasomandamise võimalused.
Eesti kinnisvaraportaalid
Kõige lihtsam viis kinnisvara ostmiseks ja müümiseks on kinnisvaraportaalid. Sealt näeb erinevaid kuulutusi ja võimalus ka enda kinnisvaraobjekt müüki panna. Eestis on mitmeid kinnisvaraportaale. Nendest kõige tuntumad on Kinnisvara24, KV.EE ja City24.
Kasutatud materjalid:
Väärtpaberite teejuht
